Domande Frequenti

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  • Come si ripartiscono le spese dei balconi incassati?

    Nella fattispecie dedotta in quesito le fotografie raffigurano balconi che per un lato sono a filo con il muro perimetrale della facciata, per un altro lato sono aperti e si inseriscono nel prospetto.

    Questo tipo di balcone non può definirsi “aggettante”, in quanto è aggettante quel balcone che: a) sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare; b) si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio; c) ha autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.

    I balconi in questione rientrano invece nella categoria dei balconi a castello, che è quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto.

    Il balcone a castello a sua volta rappresenta una tipologia dei cc.dd. balconi incassati.

    Per questo tipo di balcone le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio.

    Quanto al sottobalcone, nella tipologia del balcone incassato esso viene considerato alla stessa stregua dei solai, sicchè la spesa relativa deve essere sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.): infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

    Nuova porta di accesso sulla scala condominiale, ci vuole il consenso assembleare?

    In un condominio composto di due scale un condòmino intende dividere il proprio appartamento in due unità distinte e quindi vorrebbe aprire una nuova porta di accesso sulla scala.

    Il Regolamento contrattuale stabilisce che il condomino che intende eseguire modifiche alle cose comuni deve darne comunicazione scritta all’amministratore e deve ottenere il consenso del Condominio.

    Si chiede di sapere se il consenso deve essere espresso dai condomini della sola scala interessata dall’intervento ovvero da tutti, e con quali maggioranze, dato che il Regolamento non ne fa menzione.

    In linea generale l’apertura di una porta di accesso all’appartamento sul pianerottolo condominiale è una attività consentita in quanto pacificamente riconosciuta dalla giurisprudenza come espressione del diritto di utilizzo e modificazione del bene comune stabilito dall’art.1102 cod.civ.

    Poichè, altrettanto pacificamente, l’art.1102 costituisce norma derogabile dai Regolamenti condominiali, è ben possibile che il Regolamento contrattuale subordini l’apertura della nuova porta al consenso assembleare.

    Nella fattispecie proposta nel quesito, essendo il condominio composto di due scale sarà sufficiente che il consenso venga prestato dai soli appartenenti alla scala interessata.

    L’apertura di nuova porta infatti consiste nella modificazione del vano scala, che è un bene in condominio parziale fra gli appartenenti a quella parte dell’edificio.

    Quanto alla maggioranza necessaria, non richiedendo il Regolamento una maggioranza particolare, basterà la maggioranza ordinaria ex art.1136 co.3 cod.civ., rapportata ovviamente ai soli aventi diritto al voto nella delibera.

    E' ammesso in giurisprudenza un utilizzo della cosa comune purchè rimanga nei limiti di legge?

    Come deve qualificarsi la condotta del condòmino che dal proprio terrazzo esclusivo apre un varco nell’adiacente lastrico condominiale, apponendovi un cancelletto divisorio e collocando alcuni vasi con piante, un tavolo e delle sedie nella parte comune?

    In particolare deve parlarsi di abuso o si tratta di un uso legittimo del bene comune?

    La situazione in fatto riferita in quesito va inquadrata nella fattispecie dell’art.1102 cod.civ.,  il quale sostanzialmente stabilisce il diritto del comproprietario di servirsi della cosa comune, apportandovi a proprie spese le modifiche necessarie al migliore utilizzo, senza alterarne la destinazione e senza impedirne il pari uso altrui.

    E’ ammesso in giurisprudenza anche un utilizzo più intenso della cosa comune da parte del singolo comproprietario al fine di ritrarre dalla cosa utilità peculiari e specifiche, purchè tale utilizzo rimanga nei limiti di legge anzidetti.

    Si tratta quindi di verificare se la condotta del comproprietario sopra descritta integri o meno una violazione del disposto di legge.

    Indubbiamente la condotta riferita potrebbe sembrare prodromica all’appropriazione del bene comune per renderlo, in futuro, di esclusivo dominio dell’utilizzatore.

    Tuttavia l’esame del singolo fatto non può sconfinare nell’esame congetturale delle possibili  intenzioni del condòmino stesso.

    Al momento i fatti narrati in quesito, per quanto siano sicura fonte di malintesi fra i condòmini, non sembrano integrare gli estremi di una violazione del disposto dell’art.1102 cod.civ., né appaiono univocamente diretti all’illegittima attrazione del lastrico comune nella sfera di disponibilità esclusiva del singolo.

    La violazione circa il rispetto dello specifico obbligo di consentire il pari utilizzo del bene agli altri condòmini dovrà valutarsi anche con riferimento alle dimensioni della rimanente parte del lastrico ed alle utilità anche eventuali, potenziali e concorrenti che essi potrebbero ritrarne.

    Sembra quindi opportuno riferire la posizione della giurisprudenza in materia:

    “Il lastrico solare, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini), e, quale superficie terminale dell’edificio, esso svolge l’indefettibile funzione primaria di protezione dell’edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo, nel qual caso anche l’uso esclusivo da parte di un solo condomino non integra violazione dell’art. 1120 cod. civ., non venendo comunque meno la suindicata funzione primaria” (Cass 16-2-2005 n.3102).

    Conformi anche Cass. 5162/90 e Cass. 3696/88.

    Fra le pronunce più recenti si deve segnalare la seguente:

    “In tema di condominio negli edifici, al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi”. (Cass.21-9-2011 n.19207)

    In senso conforme, vedasi anche Cassazione ordinanza 18 gennaio 2011 n. 1062, Cass. 14 giugno 2006 n. 13752, Cass. 19 gennaio 2006 n. 972, Cass.28 gennaio 2005 n. 1737.

    Ad analoghe conclusioni arriva anche una pronuncia di merito:

    “Si verifica abuso della cosa comune, ai sensi della disposizione di cui all’art. 1102, quando vi sia alterazione della sua destinazione ovvero l’impedimento del pari uso di essa da parte degli altri partecipanti alla comunione. Pertanto nessuno deve impedire agli altri di fare uso della cosa secondo la sua destinazione e quando tale destinazione sia quella propria di una pertinenza di un’abitazione e, contemporaneamente, di una attività commerciale è normale solo l’uso che non alteri anche l’estetica, la tranquillità, il decoro e l’ordine esterno del fabbricato”. (Sulla base di tale principio la Corte ha escluso che l’appellante potesse utilizzare la corte esterna del fabbricato, nella contitolarità dell’appellante medesimo e dell’appellato, come sala all’aperto della propria attività di ristorazione). (Corte d’Appello Roma, Sent. 21 dicembre 2010, n. 5344).

    Nel caso di specie l’apertura del cancelletto divisorio con il terrazzo esclusivo e la collocazione di piante e altre suppellettili da parte del condòmino non ha alterato la destinazione del bene comune, avente funzione di copertura dell’edificio.

    Quanto al rispetto dell’altrui pari utilizzo, la questione dovrà essere discussa in assemblea.

    Una palazzina è composta di 10 appartamenti, di cui sei al piano terreno e quattro al primo piano, ai quali si accede a mezzo di due scale esterne e di un balcone comune. L'amministratore sostiene che scale e balconi sono al servizio esclusivo degli appartamenti del 1° piano e quindi di proprietà esclusiva, e che tutte le spese, sia ordinarie che straordinarie che si dovessero sostenere (rifacimento gradini, ringhiere, eccetera) saranno a carico esclusivamente dei proprietari del 1° piano, mentre nulla sarà dovuto da quelli del piano terreno. È corretta questa interpretazione?
    L’impostazione dell’amministratore è condivisibile. È bene ricordare che nessuna norma impone di considerare comuni tutte le scale o gli scalini presenti nell’edificio. Il contenuto precettivo della norma, che apre la disciplina del condominio, può riassumersi nell’affermazione secondo cui sono comuni a tutte le unità immobiliari le “parti di edificio” destinate all’utilità comune (articolo 1117, Codice civile). La norma contiene numerosi esempi: ebbene, accanto a tetti e muri maestri sono menzionate le scale che, come è ovvio, sono comuni in quanto destinate all’utilità comune, e non in quanto scale. Non sono comuni, infatti, le scale che collegano la zona notte con la zona giorno di una medesima unità abitativa dislocata su due piani. Nel caso esposto dal lettore, pare che le due scalinate conducano unicamente alle unità immobiliari al primo piano e non servano nemmeno per raggiungere il lastrico solare o il tetto comune: pertanto, possono essere ritenute comuni alle sole unità immobiliari che rendono accessibili. È il caso di rilevare, tuttavia, che il criterio legale di ripartizione delle spese per le scale può condurre a risultati poco ragionevoli, ossia a ripartizioni delle spese che non tengono conto dei concreti e obiettivi vantaggi che dall’opera di manutenzione o ricostruzione derivano alle singole unità immobiliari: basti pensare che non incide sul criterio di ripartizione delle spese la circostanza che le scale siano necessarie per l’accesso a talune unità immobiliari o che altre non siano nemmeno comunicanti con il vano scale: è il caso dei cosiddetti locali alla strada (articolo 1124, Codice civile). La recente riforma non ha posto rimedio alle storture conseguenti alla rigidità del criterio legale.

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